24 avril 2018

Propriété par étage ou “PPE”

Droits, obligations, libertés : ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que la propriété par étage?

La code civil suisse (CC) définit la propriété par étage comme suit à l’article 712a:

1 Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment.

2 Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.

3 Il est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.

Ce texte de loi définit à la fois des droits et des obligations pour les propriétaires par étage. Cette forme de logement jouit en Suisse d’une popularité de plus en plus grande. Depuis 1965, il existe en Suisse la possibilité de posséder une propriété par étage. Et depuis 2000, près d’un tiers des nouveaux appartements construits est vendu.

 

Acheter une propriété par étage

Avez-vous trouvé un appartement qui correspond à vos souhaits et à votre budget? Il est alors temps de penser au volet des obligations. Tout d’abord, accordez-vous beaucoup de temps. Effectuez une deuxième et une troisième visite, y compris en présence de la gérance. Faites surtout attention à l’aménagement intérieur, donc à la cuisine et à la salle de bains. Si vous avez des doutes au sujet de l’état de l’appartement, il est recommandé de faire appel à un professionnel de la construction. S’il ne s’agit pas d’une nouvelle construction, vous devriez également vous renseigner sur les rénovations nécessaires. À quand remonte la dernière rénovation de la toiture ou de la façade? Vous pouvez ainsi estimer les coûts que vous aurez à supporter dans un futur proche.

Par le fait que vous achetez une propriété par étage, vous faites partie d’une communauté des propriétaires. Les décisions doivent être prises au sein de celle-ci, c’est pourquoi la bonne alchimie entre les personnes joue un rôle important. Les procès-verbaux de l’assemblée générale des propriétaires peuvent fournir un premier indice: avec quelle rapidité se mettent-ils d’accord? Les décisions sont-elles compréhensibles selon vous? Si vous n’êtes pas sûr de correspondre aux gens de la communauté, vous pouvez demander à la gérance d’assister à la prochaine AG en tant qu’observateur.

Parties communes et droit exclusif: qu’est-ce qui est autorisé?

La propriété par étage a aussi ses contraintes: l’appartement appartient à son propriétaire, mais pas tout à fait. Car les droits de jouissance dans la propriété par étage dépendent de la question de savoir si la partie du bâtiment en question est «impérativement commune» ou si le propriétaire par étage possède un droit exclusif ou un droit d’utilisation exclusif. Avant d’installer des cages à lapin dans le jardinet, il faudrait s’assurer qu’on a le droit de le faire ou se renseigner sur les autorisations qui sont nécessaires.

Parties communes

Le terrain sur lequel est érigé le bâtiment, la place de parking, les fondations, les murs porteurs ou la toiture sont tous impérativement communs. En d’autres termes, toutes ces parties du lotissement appartiennent à l’ensemble des propriétaires par étage et à ce titre, il n’est possible d’y apporter des modifications qu’avec le consentement de la communauté.

Droit exclusif

En tant que propriétaire par étage, on a le droit d’utiliser librement et d’aménager certaines parties du bâtiment. Ce droit exclusif concerne tout ce qui se trouve à l’intérieur de son propre appartement, et donc par exemple l’équipement de la cuisine et de la salle de bains, mais aussi l’intérieur du balcon. Les pièces annexes telles que la cave et le grenier ou les boxes de garage fermés en font également partie. De plus, il se peut que certaines parties communes du bâtiment telles que les fenêtres ou les stores soient déclarées comme rentrant dans le droit exclusif par une entrée correspondante dans le règlement.

Attention: potentiel de conflit

Les parties extérieures du bâtiment précisément donnent souvent matière à discussion. Par exemple: «Qui supporte les coûts de la porte défectueuse du balcon, la communauté ou le propriétaire du balcon?» Le règlement fournit une réponse claire: si celui-ci ne stipule pas expressément que les portes de balcon font partie du droit exclusif, la partie du bâtiment en question est considérée comme étant commune et la communauté des propriétaires doit prendre en charge leur remplacement.

 

 

 

Qu’est-ce qui figure dans l’acte constitutif?

Si vous entrez dans une communauté de copropriétaires par étages nouvellement fondée, vous participerez à l’acte constitutif. Ce dernier est une déclaration contenant la forme juridique authentique et l’inscription au registre foncier. Le plan de répartition dans la propriété par étages en fait également partie. Cet acte précise par ailleurs quelles pièces rentrent dans le droit exclusif et lesquelles constituent des parties communes. Il est toutefois plus courant qu’une seule personne ou une entreprise se charge de l’acte constitutif. Ce dernier rend valide la propriété par étages et permet donc la vente des différents appartements.

Comment est définie la quote-part dans la propriété par étage?

Les coûts occasionnés par un immeuble sont répartis entre les propriétaires. Toutes les parties ne paient pas le même montant. Pour le calcul des charges de copropriété, une clé de répartition entre en ligne de compte. Elle détermine ensuite la quote-part de chaque appartement. La manière dont la répartition est effectuée n’est pas spécifiée dans la loi. Elle est normalement influencée par la superficie, l’orientation géographique, l’emplacement dans le bâtiment, l’étage et l’accessibilité.

Qu’est-ce qu’un fonds de rénovation?

Quant il faut effectuer des transformations ou des rénovations sur le bâtiment, c’est toute la communauté des propriétaires qui paie. Afin de répartir équitablement la charge financière dans la durée pour les différents propriétaires, il faut constituer un fonds de rénovation. Une fois encore, le montant correspondant est déterminé en fonction de la quote-part. Avant l’achat, vous devriez vous enquérir sur le montant de la contribution annuelle auprès de la gérance. Si la copropriété n’a pas de fonds de rénovation, la prudence est de mise. Celui-ci n’est pas prescrit, mais instamment recommandé.

 

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Photos: Régie Brampton Immobilier, en complément